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春节海外出游前,先来看看这些地方的房产行情!

不管是国内还是海外的房地产市场,在2018年都经历了各种深刻的变化,新的一年已经开启,我们来回顾一下海外房地产市场过去一年都经历了什么,寻找新一年里的新机会。


春节出行之前,不妨先来看看这些备受关注的地方。


美国最受关注,泰国在发力


在去年最受投资者关注的海外市场里,美国拔得头筹,老大哥地位稳健。泰国凭借最近几年迅猛的增长态势和较便宜的价格也逐渐走入海外投资者的视野。


最受投资者关注的国家

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总的来看,纽约、洛杉矶、旧金山等热门城市继续保持稳健增长态势,涨幅在5%以上,泰国曼谷和普吉的涨幅则甩开另外一些老牌热门城市,曼谷涨幅甚至超过10%,成为新晋的房地产投资热门城市。


几大热点城市2018年房价涨跌幅

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美国房地产市场运行乐观


从2012年开始美国房地产市场迎来复苏的拐点,到现在房价指数已经超越2008年金融危机前的最高水平,花了10年时间完全修复。


从增速来看,房价在2012年止跌回升,至今已经实现连续六年的繁荣,增速在2013年达到13%的高点之后,近几年平均保持在6%的水平

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千禧一代:美国新一代购房群体


从人口结构看,二战后婴儿潮出生的人在1987年-1993年间集中达到生育高峰,这批新的婴儿即千禧一代(泛指生于1982年到2000年之间的人)现在又到了一个小高峰,这部分群体也将在未来几年进入成家立业的购房高峰期。


广大的千禧一代,将在2019年迎来29岁,到了组建家庭和购房年龄的高峰期,这将推动首次购房者需求增长,据统计,千禧一代将占抵押贷款的45%。


展望未来,预计2020年将是千禧年购房高峰,届时将有最多的千禧一代步入30岁。随着住房需求的不断调整,千禧一代也可能在未来10年成为购房大军中的最大群体。


并且最近20年,每年平均有超过100万拉美人、亚洲人、非洲人移民进入美国,带来了丰富、优质的人力资源。


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美国房地产库存持续保持低位


美国房地产库存问题在缓解,但不会完全解决,地产供给持续紧张


2007年以后,美国住房空置率持续下降,房屋库存收紧,2018年10月成屋库存仅192万套,达十年来最低水平,成屋供不应求引发了市场抢货的预期。


行情一片大好时,开发商盖房子的热情也很高,美国新建房数量从2012年后一直在持续稳步上涨中。根据美国商务部公布的数据,2018年10月份美国市场新房销售量达到68.5万套,比预期高出6万套,成为自2007年10月以来的最高水平。 


房屋出售速度加快,二季度的时候房屋挂牌出售天数同比缩短了 10 天,一套房子从挂牌到售出不到60天。


市场整体库存被旺盛的需求迅速消耗掉。


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今年与2018年相比,投放市场或新建房屋的数量略有增加,库存水平有所上升。在一些市场上,将不会出现竞购大战的现象。另外,随着销售速度略有放缓,也有助于阻止库存下降。预计2019年不会出现大范围的库存增加情况,对于很多市场来说,库存依然紧张。


根据市场预测,2019年全美新增库存将会维持在低于7%的水平。


美国地产价值洼地在德州


根据福布斯全美发展最快城市排行榜,德州城市占据了前十位中的五个,即德州“金三角”城市圈。


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德克萨斯州整体的房价相对合理,经济、科技、教育也很非常发达,是很多大企业的摇篮,包括美孚石油、德州仪器、美国航空、AT&T 等 21 家世界500 强企业的总部都在这里。财富500强的企业数量,德州长年与纽约、加州一起位列前三。


德州的房价显得更加友好,德州房价均价不到20万,纽约州是28万,加州是38万美元。


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欧洲购房移民,且买且珍惜


2018年11月,欧盟议会提出“逐步取消欧盟永居(绿卡)和欧盟公民(护照)”的草案,并将就该议题进行讨论和投票。


众所周知,欧洲多国如希腊、爱尔兰、马耳他、塞浦路斯等都制定了相对宽松的买房移民、投资移民政策。许多来自中国和俄罗斯的投资者更是通过希腊“Golden Visa/黄金签证”获益,在欧洲取得了永居或移民签证。


“黄金签证”是指签发国允许外国人通过投资置业等方式获得本国居留许可,满足一定的条件之后可以获得公民身份。与其他项目相比,“黄金签证”更加便捷,快速,且能保证资金安全。


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当然,就算投票取消购房移民,实际实施也将在很久以后,但是如果有投资移民意向的投资者,还是尽快赶上这班车比较稳妥


截止到2018年9月30日,希腊共发放了3404组希腊永居签证。其中,中国投资者人数位居第一,共获批1700组;俄罗斯第二,450组。


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欧洲最受房地产市场关注的几大城市出炉


随着资本,特别是来自亚洲的资本持续流入欧洲,欧洲房产的投资价值水涨船高。


普华永道联合城市土地研究所(ULI)发布《2019年欧洲房地产新趋势》,听取并采纳了885位房地产专业人士的意见和建议,分析了欧洲几十个城市房地产市场在2019年的投资和发展预期,该趋势报告历年来均被视为房地产投资领域里的“风向标”。


葡萄牙里斯本、德国柏林、爱尔兰都柏林和西班牙马德里等城市名列前茅。

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欧洲各大城市的人口都在稳步增长,由于大城市就业岗位的增加及经济实力增强,大部分人希望定居在大城市,增加了住房需求,房价不断上涨。


泰铢成为避风港


在过去的5年里,美元对新加坡元升值了8%,兑越南币升值了10%,兑欧元升值了20%,对人民币升值了13%,对马来西亚林吉特升值了26%,对英镑升值了30%。而同一时期,美元对泰铢贬值了1.5%


2018年全球主要货币兑美元普遍下跌,日元和泰铢是唯二增长的。


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对于外国投资者来说,购买房产也是对冲通胀和汇率波动的一种手段。 过去五年,海外买家通过购买曼谷房产获益,不仅房产升值,还获得了汇率差价的收益。


英国房价平稳


根据房地产网站zoopla的数据,2018年英国房产价值平均增加了2860英镑,上升1.02%。


根据英国国家统计局公布的最新平均房价走势图,过去一年里,几乎是一条直线。


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虽然英国平均工资增幅会加快,但由于预计还会进一步加息,房价不太可能被大幅推高。大多数机构都认为2019年英国房价会继续上涨,但是涨幅可能会比较小,可以作为保值的投资工具。


澳大利亚:嗷嗷待涨


在经历了之前多年的强劲价格增长后,澳大利亚房地产市场在过去一年深度调整,投资者的谨慎、银行放贷收紧和疲弱的人气等因素对价格构成了压力。去年的下跌是在一段非同寻常的快速增长时期之后才出现的,价格经过调整之后走向合理,挤出泡沫,更有利于市场长期的发展


市场普遍认为,澳大利亚房地产市场的下跌将在2019年进入尾声,并迎来反弹


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稳定的人口增长、低失业率和低利率都是支撑澳大利亚房地产价格的重要因素。




总得来看,2018年海外房地产市场喜大于忧,多数地区都处于比较稳健的缓慢增长之中,少数在过去几年迅速增长地区的房价在2018年得到调整。海外地产项目作为资产全球配置的重要一环,对于优质地区的优质项目,其保值和增值的功能将继续得到延续。


 
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