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当1.165亿游客与房地产投资相遇

近年来中国投资者热衷的海外置业目的地——曼谷、普吉、迪拜等,其房产市场都有一个共同的驱动因素——旅游业的极速发展。


老牌海外房产投资国,如英国、澳大利亚、新西兰、加拿大和日本等,其住宅市场亦长期受益于旅游业发展的红利,以Airbnb为代表的短租模式的流行,更让这些国家旅游度假房产焕发投资新机。



一项针对于旅游水平对房价水平相关性的研究显示:


旅游发展每提升1%,将会提升0.195%至0.323%的房价。

 

旅游业对经济增长传导效应

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旅游目的地往往大兴土木进行配套设施的建设,这一定程度上加剧了土地供需矛盾,抬高土地出让价格

 

同时,旅游产业具有拉动地方经济增长的能力,通过创造更多的就业岗位,间接提升对住宅市场的刚性需求。

 

成功的旅游业也会在吸引大批外地游客到此安家置业,进一步增加该地房地产需求,推动房价和租金的上涨。

 

接下来我们看看在重点关注的美国市场,能不能找到高收益的旅游度假房产。

 

2006至2017年美国旅游业产值

 

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CEIC数据显示,2009年以来,美国旅游业产值持续攀升,2017年更是一举超过2.5万亿美元

 

佛罗里达州表现最为亮眼。


佛罗里达州三面环海,海岸线总长13500公里,全美第二。优越的气候条件让它成为极富盛名的“阳光之州”,也支撑着大量北美居民的“候鸟式”养老生活。


2018年3月,佛州旅游局宣布,佛州在2017年迎来全球超过1.165亿游客的到访,相比2016年增长3.6%,连续第七年打破游客量记录。

 

2018年7月6日,州长宣布,佛罗里达2018年第一季度迎来全球3320万名游客,同期增长7.4%。旅游业为佛罗里达州带来140多万个就业机会。

 

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伴随着旅游业的发展,房产价值也在提升。


Zillow 2018年8月最新数据显示,佛州房屋中位数为224,600美元,租金中位数为1,800美元,房屋价值在过去一年上涨了7.7%


奥兰多迪士尼世界

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从内部看,佛州最为突出的房产投资市场是奥兰多地区。


迪士尼、环球影城和海洋世界等知名景点聚集在奥兰多,2016年共吸引6800万人次游客,直接消费超过的600亿美元,2017年访客数量进一步攀升至7200万人次。

 

胡润研究院将其列为全球房产投资最好的五十个城市之一,并给出数据——2017年奥兰多的投资回报指数为23.3%(房价年涨幅+租金回报率+兑换人民币汇率涨幅),位列全球第九。


今年2月,福布斯杂志将奥兰多列为全美房产增速最快的城市。


同时,根据奥兰多地区房地产经纪人协会的数据,与2017年相比,奥兰多房屋库存下降了近9%,成交量攀升,供应量下降,奥兰多房产供需不平衡的状况显著。

 

以2018年8月Zillow的最新数据进行衡量,奥兰多房产市场在发展速度与健康程度两方面仍旧具有较高的投资价值:

 

奥兰多房价增长速度

 

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奥兰多整体的房价增速略高于佛罗里达州。奥兰多房屋中位数为230,300美元,房屋价值在过去一年上涨8.6%,Zillow预计下一年房价将上涨5.3%。


奥兰多房产的市场热度较高,属于典型的卖方市场,因此该区域房产流动性极佳,住宅房产从挂牌到出售的平均时间逐年缩短,现仅需要68天

 

奥兰多房价与市场热度

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奥兰多房产的挂牌出售用时(天)

 

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核心的景点就是迪斯尼。


“在这里,你将离开现实,走进昨日和明日的梦想世界。”


1965年,华特·迪士尼以182美元一英亩的价格,购买了位于奥兰多市中心西南30500英亩的沼泽地,这就是今天全球最大的迪士尼乐园最初的样子。


在此之后,几乎每隔八九年,奥兰多迪斯尼世界就会推出全新主题乐园,以带动游客量的增加与产业聚集。


数据显示,因迪士尼巨大的游客量,奥兰多平均每晚的酒店需求量高达8.8万间

 

奥兰多因此成为了旅游业与房地产业协同发展的完美范例:


迪士尼落户奥兰多是想构建一个“梦想城市”,所以奥兰多政府给予迪士尼部分区域的自治权;迪士尼以主题公园为中心向外扩张,进行配套设施建设,旅游地产循环链得以产生并运作。


大量的投入使奥兰多迪士尼产生规模经济,创造新就业岗位,对游客的吸引力越来越强。在没有户籍制度的美国,游客的大规模增加就意味着房产潜在投资需求得到增加,土地价值便随之增长。

 

奥兰多城市风光

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此外奥兰多房价大约仅为洛杉矶的三分之一,并且是美国出了名的低税之州。

 

人口大举流入。奥兰多的生活质量非常高,消费成本却只有其他州的80%。仅在2009年至2013年间,就有22,000名纽约市民迁移至奥兰多,成为记入史册的美国最大城市间的第二大人口迁移。


据统计,佛罗里达州人口已经超过大纽约州位居全美第三,仅次于加州和德州,2040年人口预计增长至2600万。


得天独厚的优越环境加上日益完善的配套设施,不仅旅游业得到腾飞,也让越来越多的美国人选择前往佛罗里达度假、定居,推动着房产价值的稳定提升。

 

奥兰多还被誉为“佛州硅谷”,自从上世纪70年代开始,奥兰多便大力发展高科技产业,现有超过150家跨国企业在奥兰多办公。


奥兰多同样为全球最大的卫星生产基地,肯尼迪航空中心即坐落于此。

 

肯尼迪航空中心

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在大量养老定居人群到来的趋势下,奥兰多医疗产业的表现同样表现瞩目


这里聚集了佛罗里达大学的全新医学院、著名的桑福德-伯纳姆医学研究所、内穆尔儿童医院、NEO system、MDSL等医药公司总部。


2017年,奥兰多创造了约5万个医疗就业岗位,带动76亿美元的经济效益,使得医疗业成为当地继旅游业之后最强有力的经济支柱产业。

 

我们持续关注佛罗里达州的度假房产项目,国庆假期,大唐·新航线海外置业团队赴奥兰多进行考察,以期从Magic 3 项目的实际状况中验证美国度假房产的可投资性。

 

Magic 3 紧邻迪士尼世界

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如上图所示,Magic 3 距离最近的迪士尼动物王国园区仅仅2.5英里,距离迪士尼主园约5英里,距离同样有名的环球影城约15英里,附近就是著名地标奥兰多之眼。


它通过3到4房的联排别墅户型,在极大程度上接纳着迪士尼园区集群效应的辐射,以获得具有竞争力的价值涨幅和租赁回报。

 

Magic 1 实际出租账单

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与4-5%租金回报的美国长租别墅项目相比,奥兰多短租项目回报可达6-10%


上图显示的Magic 1 期项目一期的实际租金报告种可以看出,2017年1月入住率达80%,净租金收入接近4000美元,以此推算,项目年净租金回报率可达10%。

 

新航线航拍迪士尼园区停车场(非节假日)

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在考察过程中新航线了解到,项目不仅采用民宿短租的租赁托管模式,而且通过温德姆集团的会员体系进行引流,以维持投资者物业的基本入住率。


另一方面,Magic项目以大体量、居住体验极佳的联排别墅,吸纳了大量以家庭为单位的奥兰多游客,也帮助迪士尼乐园解决了游客的居住问题。

 

奥兰多房产市场的成功案例,展现了旅游业与房地产业协同发展的优越模式,也给了中国投资者配置海外房产新的启示——不同产业间的碰撞也许会产生1+1>2的效果,为房地产带来附加的投资价值。




 
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